Umowa najmu lokalu należy niewątpliwie do jednej z najpopularniejszych zawieranych umów. Dla wynajmujących stanowi źródło dodatkowego zarobku, zaś dla najemców to kuszący substytut dla zakupu własnego mieszkania. Z uwagi na swoją doniosłość, umowa ta powinna w odpowiedni sposób zabezpieczać obie strony stosunku prawnego. O ile można z dużą dozą pewności założyć, że większość spraw związanych z najmem lokalu dotyczy roszczeń wynajmującego o zapłatę zaległego czynszu, to przecież również najemcy roszczą sobie pretensję względem wynajmującego, np. o zwrot uiszczonej kaucji czy też co do jakości najmowanego lokalu, odbiegającej od pierwotnych zapewnień wynajmującego. Co w takiej sytuacji może zrobić najemca? Wiele zależy tu od rodzaju zawartej umowy.
Umowa najmu lokalu na czas nieokreślony
Zakończenie stosunku najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony nie budzi większych wątpliwości – w tego typu umowach bowiem zasadą jest jej wypowiedzenie przez jedną ze stron, z zachowaniem przewidzianych w umowie najmu terminów wypowiedzenia, które mogą zostać swobodnie ukształtowane przez wynajmującego i najemcę (strony mogą ustalić poszczególne sytuacje, kiedy okres wypowiedzenia będzie dłuższy, a kiedy krótszy, mogą wskazać na okoliczności uzasadniające wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia).
Co natomiast w sytuacji, gdy w umowie nie zawarto postanowień dotyczących terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony? W takim wypadku zastosowanie znajdzie uregulowanie ustawowe, zgodnie z którym najem można wypowiedzieć:
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód;
Warto przy tym zauważyć, że ten rodzaj umowy najmu może zostać wypowiedziany w sposób swobodny, tj. bez wskazania przyczyny dokonania wypowiedzenia.
Umowa najmu na czas określony
Sprawa nieco bardziej komplikuje się w przypadku umów najmu lokalu zawartych na czas określony, gdzie podstawową przesłanką ich rozwiązania jest upływ czasu, na który zostały zawarte. Istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest bowiem pozostawanie stron w relacji przez cały z góry założony okres, taki najem z założenia ma charakter trwały i ciągły, a celem takiej umowy jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r., I ACa 336/16).
Ta szczególna ochrona stosunku najmu zawartego na czas oznaczony doznaje w zasadzie jednego ograniczenia – strony mogą wypowiedzieć taką umowę jedynie w wypadkach wskazanych bezpośrednio w samej umowie. Oznacza to, że – co do zasady – w przypadku niezapisania w umowie możliwości jej wypowiedzenia, to umowy najmu lokalu zawartej na czas określony nie będzie można wypowiedzieć, a wygaśnie ona wraz z upływem terminu, na który została zawarta.
Czy w związku z tym, w sytuacji zawarcia umowy najmu lokalu na czas oznaczony, w której nie została przewidziana możliwość jej wypowiedzenia, najemca skazany jest na przebywanie (lub przynajmniej opłacanie czynszu do końca trwania umowy) w lokalu posiadającym wady uniemożliwiające jego normalne użytkowanie lub – co gorsza – wady te zagrażają życiu i zdrowiu lokatorów? Ustawodawca na szczęście przewidział pewne sytuacje, które umożliwiają najemcy wyzwolenie się z takiej umowy, choć jak to zazwyczaj bywa – muszą zaistnieć ku temu konkretne przesłanki.
Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym
1. Roszczenia z tytułu wady rzeczy najętej (art. 664 k.c.)
Art. 664 k.c. przyznaje najemcy uprawnienia związane z wadami rzeczy najętej, w tym także lokalu. Przez wadę należy przy tym rozumieć zarówno usterki materialne najętej rzeczy, które powodują ograniczenie jej przydatności do umówionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, jak również okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu (definicja za H. Ciepła [w:] J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do art. 664 k.c. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, WKP 2017).
Celem regulacji zawartych w powołanym przepisie jest natomiast usunięcie braku ekwiwalentności świadczeń wzajemnych stron stosunku najmu poprzez pojawienie się podczas trwania umowy wad, których strony nie brały pod uwagę podczas zawierania umowy. Dla eliminacji powstałych dysproporcji ustawodawca przyznał najemcy stosowne instrumenty prawne względem wynajmującego (por. M. Fras, M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do art. 682 k.c. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), WKP 2018).
Obok uprawnienia do żądania obniżenia czynszu na czas trwania wad ograniczającej przydatność przedmiotu najmu do umówionego użytku, ustawodawca przewidział szczególną możliwość rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym (bez zachowania terminów wypowiedzenia) przy łącznym zaistnieniu następujących przesłanek:
- przedmiot najmu ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy (korzystanie z lokalu), przy czym wady te mogły istnieć w chwili wydania najemcy przedmiotu najmu lub powstać później;
- wynajmujący, pomimo wezwania go przez najemcę do usunięcia wad, nie usunął tych wad w odpowiednim czasie albo wad tych nie da się usunąć;
- najemca w chwili zawarcia umowy nie wiedział o wadach;
Należy przy tym zaznaczyć, że odpowiedzialność wynajmującego jest niezależna od jego winy lub wiedzy o wadach (zakres odpowiedzialności wynajmującego może być jednak modyfikowany umową). Wynajmujący ma bowiem obowiązek utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania najmu, a obejmuje on wymianę uszkodzonych bądź zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywanie wszelkich napraw i nakładów, za wyjątkiem tych drobnych, związanych ze zwykłym używaniem rzeczy (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2001 r., III SA 766/00).
W świetle powyższego można wskazać na okoliczności, które zwolnią wynajmującego z odpowiedzialności za wady:
- wady w przedmiocie najmu powstały przez przyczynę, za która odpowiedzialność ponosi najemca;
- wady dotyczą rzeczy drobnych;
- najemca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy;
2. Wady lokalu zagrażające zdrowiu (art. 682 k.c.)
Kolejna szczególna przesłanka przewiduje możliwość wypowiedzenie najmu lokalu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób zatrudnionych u najemcy.
Wskazana regulacja ma charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego nie można wyłączyć jej stosowania na mocy postanowień umownych. Istotne jest również to, że najemca powołując się na tę przesłankę nie musi wykazywać tego, że on, lub jego domownicy/osoby u niego zatrudnione poniosły poniosły jakiś uszczerbek na zdrowiu, wystarczy wykazanie istnienia stanu zagrożenia (musi ono mieć charakter realny i obiektywny). Dla możliwości wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym na podstawie wskazanych okoliczności nie ma też znaczenia, czy najemca wiedział o wadach przed zawarciem umowy, ani to czy wady te są usuwalne (nie ma zatem konieczności wzywania wynajmującego do usunięcia wad).
Do najczęstszych wad najmowanego lokalu zagrażających życiu i zdrowiu lokatorów zalicza się (tak m.in.: M. Fras, M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do art. 682 k.c. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), WKP 2018 i powołane tam orzecznictwo):
- zawilgocenie i zagrzybienie;
- emitowanie substancji toksycznych przez materiały użyte do budowy budynku, w którym znajduje się lokal;
- nadmierny hałas;
- niebezpieczeństwo zawalenia się ściany budynku;
- niską temperaturę;
Jak wynika z powyższego, uprawnienie do wypowiedzenia stosunku najmu przyznane w art. 682 ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim związanych, choć wykonanie tego uprawnienia godzi zarazem w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r., V CSK 467/12).
Uwaga – najemca, który nie wypowiada umowy najmu z przyczyn wskazanych w art. 682 k.c. oraz nie opuszcza lokalu pomimo takiej możliwości, może zostać uznany za przyczyniającego się powstałej szkodzie.
PS1: Regulacje wskazane w art. 664 k.c. i 682 k.c. znajdą zastosowanie również do umów zawartych na czas nieokreślony.
PS2: Oczywiście możliwe jest także zakończenie stosunku najmu na mocy porozumienia stron.
Zachęcam Państwa do komentowania, a w razie pytań i wątpliwości zapraszam do KONTAKTU.
Kancelaria Radcy Prawnego Michał Rulewicz 